房地产业为何被归入虚拟经济范畴
房地产业常被误解为纯粹的实体经济，因其涉及钢筋水泥等实物建造。然而，从现代经济学的视角看，其核心运行逻辑已高度金融化，从而被划入虚拟经济范畴。这主要体现在：房地产的价值越来越脱离其物理使用属性，而与土地预期、金融杠杆和投机活动紧密绑定。开发商依赖银行贷款进行土地购置和开发，购房者通过抵押贷款进行购买，整个链条高度依赖信用扩张。更重要的是，房地产市场中存在大量的投资和投机行为，其交易目的并非为了居住或使用，而是为了获取土地增值和资产价格上升带来的资本利得。这种以资产价格波动和金融运作为核心的盈利模式，使其具备了虚拟经济的典型特征——即价值创造过程与直接的物质生产活动相分离。
实体与虚拟经济的核心区分标准
区分实体经济与虚拟经济，关键在于考察其核心活动是否直接创造新的物质产品或服务效用。实体经济直接涉及商品与服务的生产、流通和消费，例如制造业、农业、交通运输业，其价值根基是具体的劳动和物质转化。而虚拟经济则主要指以金融系统为核心，通过资本化定价方式进行交易的各类经济活动，其价值更多地基于未来收益的预期和贴现，例如证券、期货、金融衍生品交易等。虚拟经济并不直接生产有形商品，而是通过重新配置资本和分散风险来服务于实体经济，但其过度膨胀会催生资产泡沫。
房地产业的二元属性与风险启示
房地产业实际上横跨了实体与虚拟经济，呈现出二元属性。其开发建设环节属于实体经济，而资产交易和资本运作环节则属于虚拟经济。当前，许多经济体更关注其后一属性，因为房地产作为抵押品和投资品，深度捆绑了金融体系的稳定。过度金融化会导致房价严重偏离居民实际收入与房屋居住价值，积累系统性风险。因此，理解这种区分具有重要政策意义：健康的经济发展需要确保虚拟经济部分（金融与资产价格）与实体经济部分（实际居住需求与居民收入）保持合理关系，防止虚拟部分过度自我循环和膨胀，从而引导房地产业回归其居住本质，更好地服务实体经济发展。
